Comprar obra nueva en la Costa del Sol tiene mucho a favor: viviendas modernas, eficientes y con la posibilidad de personalizar acabados. Pero también tiene una particularidad que sorprende a muchos compradores extranjeros: pagas una parte importante del precio años antes de recibir las llaves.
Por eso la pregunta clave no es solo cuánto cuesta la vivienda, sino qué pasa con tu dinero mientras se construye. En esta guía te explico las garantías que la ley exige al promotor, el paso a paso desde la reserva hasta la escritura y el error que más veo cometer: firmar la reserva sin comprobar el aval de las cantidades a cuenta.
Qué protege tu dinero antes de recibir las llaves
Cuando compras sobre plano o con la obra en marcha, las cantidades que entregas a cuenta están protegidas por una obligación legal del promotor. Desde el 1 de enero de 2016 esa obligación está recogida en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), modificada por la Ley 20/2015. Esta norma sustituyó a la antigua Ley 57/1968, que ya está derogada, aunque muchos vendedores y contratos siguen mencionándola como «ley 57/68».
En la práctica, el promotor tiene que cumplir con dos cosas:
- Garantizar la devolución de lo que recibe: mediante un aval solidario de una entidad de crédito, un seguro de caución o una garantía financiera, que cubra las cantidades entregadas más los intereses legales. La garantía rige para lo que se cobra desde que el promotor obtiene la licencia de edificación.
- Ingresar esas cantidades en una cuenta especial: una cuenta separada en una entidad de crédito, de la que solo se puede disponer para la construcción de las viviendas.
Si el promotor no termina la obra o no entrega la vivienda, el aval o el seguro es lo que te permite recuperar tu dinero sin depender de la situación económica de la empresa. Sin esa garantía, tu reclamación sería la de un acreedor más.
El error más común: firmar la reserva sin comprobar el aval
La reserva suele parecer un trámite menor: una cantidad pequeña, un documento corto y la sensación de que «luego se revisa todo con calma». Ahí está el error. Una vez firmada y pagada la reserva, ya estás dentro de la operación, y pedir después las garantías o discutir condiciones es mucho más difícil.
Antes de firmar, comprueba por escrito estos puntos:
- Licencia de obras concedida: la garantía legal se asocia a la licencia de edificación. Si todavía no existe, pregunta cuándo se espera y qué ocurre con tu dinero mientras tanto.
- Aval o póliza a tu nombre: debe ser individual para tu vivienda, por el importe que vas a entregar e incluir los intereses legales. Un aval genérico del promotor no basta.
- Entidad que lo emite: una entidad de crédito o aseguradora autorizada. Pide copia del documento y que tu abogado lo revise.
- Cuenta especial: comprueba que el IBAN al que vas a ingresar es el de la cuenta especial de la promoción y no una cuenta corriente general de la empresa.
- Cláusula de devolución en el contrato: el contrato debe recoger la obligación de devolver tus cantidades más intereses si la obra no se termina, con referencia expresa a la garantía.
- Condiciones de la propia reserva: pregunta si la cantidad de la reserva queda cubierta por la garantía o es reembolsable, y en qué condiciones.
Un detalle importante: el aval tiene plazo. Si el promotor incumple y no reclamas la resolución del contrato y la devolución de tus cantidades, el aval puede caducar a los dos años del incumplimiento. Guarda toda la documentación y actúa a tiempo con ayuda de tu abogado.
Pasos desde la reserva hasta las llaves
- Reserva: se firma un documento breve que retira la vivienda del mercado durante un plazo. Léelo con las preguntas de la sección anterior.
- Revisión documental con un abogado independiente: nota simple de la finca, licencia de obras, proyecto, memoria de calidades, planos, seguro decenal y la garantía de las cantidades a cuenta. Conviene que sea un abogado que trabaje para ti, no para el promotor.
- NIE y cuenta bancaria: necesitas el Número de Identificación de Extranjeros (NIE) para comprar, y una cuenta en España facilita los pagos y los suministros.
- Contrato privado de compraventa: fija precio, calendario de pagos, fecha prevista de entrega, calidades y la garantía de devolución. Es el documento que rige la operación, así que no es un mero formalismo.
- Pagos durante la obra: se hacen según el calendario del contrato, siempre ingresados en la cuenta especial y con justificante a tu nombre.
- Seguimiento de la obra: pide informes periódicos y, si lo ves necesario, una visita técnica antes de la entrega.
- Final de obra y licencia de primera ocupación: con ella, el edificio puede ocuparse legalmente. Pide también el Libro del Edificio y el certificado de eficiencia energética.
- Escritura ante notario e inscripción registral: en este acto se paga el resto del precio y se te entrega la vivienda. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Garantías después de la entrega
La protección no termina con las llaves. La Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de garantía desde la recepción de la obra:
- 1 año: defectos en elementos de terminación o acabado.
- 3 años: defectos en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad.
- 10 años: defectos en cimentación, estructura u otros elementos que afecten a la estabilidad del edificio. Para viviendas, el seguro decenal es obligatorio.
Pide a tu abogado que confirme que el seguro decenal está contratado y vigente antes de la escritura.
Impuestos y gastos de la compra
Al comprar obra nueva directamente al promotor no pagas ITP, sino IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- IVA: 10 % sobre el precio de la vivienda, que también se aplica a hasta dos plazas de garaje y anexos que se vendan junto a ella.
- AJD: en Andalucía, el tipo general es del 1,2 % a fecha de octubre de 2026.
- Otros gastos: notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y honorarios de tu abogado.
La fiscalidad depende de tu situación personal y de tu país de residencia, así que valídala con un gestor o asesor fiscal antes de firmar.
Consejos si compras desde Alemania o los Países Bajos
- Abogado que hable tu idioma: así entiendes cada cláusula antes de firmar y no dependes de una traducción informal del promotor.
- Documentos en español: el texto que rige es el español. Pide una traducción para entenderlo mejor, pero firma solo después de revisar el original con tu abogado.
- Poder notarial: si no puedes viajar para la escritura, un poder otorgado a una persona de confianza o a tu abogado permite firmar en tu nombre. Acuerda con él el alcance exacto.
- Origen del dinero: prepara la documentación que justifique el origen de los fondos, porque notarios y bancos la exigen por normativa contra el blanqueo de capitales.
- No te dejes llevar por la prisa: comprar con calma no te hace perder la vivienda adecuada, pero comprar sin garantías sí puede costarte mucho.
Conclusión
Comprar obra nueva en la Costa del Sol puede ser una decisión excelente, siempre que la hagas con las garantías comprobadas desde el primer día. Antes de firmar la reserva, asegúrate del aval o seguro, de la cuenta especial y de que el contrato recoge la devolución de tus cantidades. Si quieres revisar estos puntos con alguien que acompañe compradores internacionales, puedes agendar una asesoría gratuita y lo vemos juntos.
Esta información es orientativa y no sustituye al asesoramiento legal o fiscal. Valida los aspectos jurídicos y fiscales de tu compra con un abogado o gestor antes de firmar.
